Gewerbetreibende oder Freiberufler, die in ihrem eigenen Haus oder in ihrer eigenen Wohnung einen Raum betrieblich nutzen, laufen oftmals in eine Steuerfalle.
Das Finanzamt stellt in solchen Fällen zwei Fragen:
1. Frage:
Beträgt der anteilige Marktwert des Büros nicht mehr als 20% des Marktwertes des gesamten Gebäudes inklusive Grundstücks?
2. Frage:
Beträgt der anteilige Marktwert des Büros nicht mehr als 20.500,00 € (absolute Grenze)?
Wenn diese Grenzen nicht überschritten werden, entsteht kein steuerliches Problem. Das Arbeitszimmer gilt nicht als anteiliges Betriebsvermögen des eigenen Unternehmens, weil von dort ja das Unternehmen gesteuert und geführt wird.
Natürlich kann der Unternehmer freiwillig diesen Raum als betrieblichen Raum ansetzen. Er hat ein Wahlrecht, ober er diesen Raum seinem Betriebsvermögen zuordnet oder in seinem Privatvermögen belässt.
Warum ist es wichtig, dass man sich diese Frage überhaupt stellt?
Wenn der Unternehmer den Raum seinem Betriebsvermögen zuordnet, dann kann er bei einem späteren Verkauf des Eigenheimes den Wertzuwachs, den dieser Raum erfahren hat, nach dem viele Jahre der Raum betrieblich genutzt wurde und dem Betriebsvermögen zugeordnet wurde, nicht mehr steuerfrei verkauft werden. Der Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheimes ist ja grundsätzlich einkommensteuerfrei. Allerdings muss eine Steuer auf den Wertzuwachs des anteiligen Verkaufspreises, der auf das Büro entfällt, versteuert werden da dieser Teil ja nicht im Privatvermögen, sondern im Betriebsvermögen des Unternehmers liegt.
Sollte beispielsweise das gesamte Grundstück, also Gebäude sowie Grund und Boden, 500.000,00 € wert sein und die Gesamtfläche des Gebäudes 200qm und die Fläche des Büros 10qm groß sein, dann würde der anteilige Marktwert des Büros 50.000,00 € betragen (10% von 500.000,00 €). Dann wäre die absolute Grenze von 20.500,00 € überschritten. Beide Grenzen, also die 20%-Grenze und der absolute Betrag von 20.500,00 € sind nicht zusammen überschritten. Nur die absolute Grenze ist überschritten. In diesem Fall bleibt das Gebäude grundsätzlich Privatvermögen.
Wenn jedoch beispielsweise der Raum 50qm groß wäre und das gesamte Haus 200qm, dann würde der Wert des Büros mehr als 20% des Wertes des gesamten Gebäudes ausmachen und auch die absolute Grenze von 20.500,00 € für den Büroraum würde überschritten werden.
In diesem Fall muss dieser Büroraum dem Betriebsvermögen des Unternehmers zugerechnet werden. Zum Zeitpunkt der Zurechnung beträgt der Startwert somit 50qm geteilt durch 200qm gleich 25%. Der Marktwert von 500.000,00 € wird mit 25% multipliziert. Dies ergibt einen Startwert von 125.000,00 €.
Wenn der Unternehmer also nach 20 Jahren seine Immobilie für 1 Mio. € verkauft, so wird der Büroraum zwangsweise aus dem Betriebsvermögen entnommen und bewertet. 25% von 1 Mio. € sind aber 250.000,00 €. Der Wertzuwachs beträgt also mindestens 125.000,00 €. In Wirklichkeit ist er viel höher, da der Raum mit 3% pro Jahr in der Bilanz des Unternehmers abgeschrieben wurde. Nach 20 Jahren sind das 60%. Der Startwert hat sich somit von 125.000,00 € auf 50.000,00 € reduziert. Der Marktwert des Büroraumes zum Verkaufszeitpunkt beträgt jedoch 250.000,00 €. Der Wertzuwachs beträgt somit 200.000,00 € und ist voll vom Unternehmer zu versteuern. Wenn er sein Unternehmen als GmbH betreibt, würden hierauf rund 60.000,00 € Steuern entfallen. Betreibt er sein Unternehmen als Einzelunternehmer oder Personengesellschaft, würde die Steuerlast schon bei etwa 84.000,00 € liegen, falls der Unternehmer im Verkaufszeitpunkt im Spitzensteuersatz ist und keine besondere Besteuerung seines Unternehmensverkaufs in Anspruch nimmt oder in Anspruch nehmen kann.
Diese Steuerfalle ist weit verbreitet und kann selbstverständlich von vorneherein vermieden werden. Wie ist das möglich? Hier einige Varianten:
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Es wird bewusst ein Raum im eigenen Haus gewählt, der die o.g. beiden Größenmerkmale nicht übersteigt.
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Der Raum wird nicht nur betrieblich genutzt, sondern auch privat. Bei solchen gemischt genutzten Räumen ist der betrieblich genutzte Raum nicht einfach ins Betriebsvermögen zu übernehmen, sondern grundsätzlich dem Privatvermögen zuzuordnen. Hier kommt es auf die überwiegende Nutzung an. Dies gilt es beispielsweise gegenüber dem Finanzamt zu argumentieren.
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Der Unternehmer nutzt den Raum lediglich als eine Art Arbeitszimmer / Homeoffice. Der Sitz des Unternehmens ist aber an einem anderen Ort, idealerweise an einem angemieteten Büro. In diesem Fall steht dem Unternehmer grundsätzlich ein anderes Arbeitszimmer zur Verfügung, so dass er argumentieren kann, dass das Homeoffice nur für eine gelegentliche Nutzung gedacht ist.
Wenn Du wissen möchtest, wie du solche und andere Steuerfallen von vorneherein vermeiden kannst und wie Du sie erkennst, dann setzte dich gerne mit uns in Verbindung. Hier sind unsere Kontaktdaten:
Cremers & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbH, Heiligenstraße 75, 41751 Viersen, Telefonnummer 02162/8171910, Email info@cremers-partner.de.
